PENDAFTARAN TANAH PERTAMA KALI BAGI TANAH YANG BELUM PERNAH DIDAFTARKAN OLEH PEMILIKNYA

PENDAFTARAN TANAH PERTAMA KALI BAGI TANAH YANG BELUM PERNAH DIDAFTARKAN OLEH PEMILIKNYA

Kegiatan dan pelaksanaan pendaftaran tanah pertama kali bagi tanah yang belum pernah didaftarkan oleh pemiliknya, meliputi :

A.  Pengumpulan dan Pengelolaan Data Fisik

 I.     Pengumpulan dan Pemetaan

Kegiatan pengukuran dan pemetaan meliputi :

1. Pembuatan peta dasar pendaftaran tanah

Ø  Kegiatan pendaftaran tanah secara sistematik di suatu wilayah yang ditunjuk dimulai dengan pembuatan peta dasar pendaftaran.

Ø  Pembuatan peta dasar pendaftaran menjadi dasar untuk pembuatan peta pendaftaran.

Ø  Dalam pelaksanaan pendaftaran tanah secara sistematik, peta dasar pendaftaran juga digunakan untuk memetakan bidang-bidang tanah yang sebelumnya sudah didaftar.

Ø  Penyiapan peta dasar pendaftaran diperlukan agar setiap bidang tanah yang didaftar dijamin letaknya secara pasti (karena dapat direkonstruksi setiap saat di lapangan).

Ø  Untuk peta dasar pendaftaran diperlukan adanya titik-titik dasar teknik nasional, yaitu titik tetap yang mempunyai koordinat yang diperoleh dari suatu pengukuran dan perhitungan dalam suatu sistem tertentu, yang berfungsi sebagai titik kontrol dan titik ikat untuk keperluan pengukuran dan rekonstruksi batas.

Ø  Untuk keperluan pendaftaran tanah secara sporadik juga diperlukan peta dasar pendaftaran.

Ø  Dengan adanya peta dasar pendaftaran tersebut bidang tanah yang didaftar dapat diketahui letaknya dalam kaitannya dengan bidang-bidang tanah yang lain dalam suatu wilayah, sehingga dapat dihindarkan penerbitan sertifikat ganda atas tanah satu bidang tanah.

Ø  Peta dasar atau pendaftaran ini diatur dalam pasal 15 dan pasal 16 PP No.24 Tahun 1997 dan pengaturan lebih rinci dalam pasal 12 s.d pasal 18 Peraturan Menteri Agraria Kepala BPN No.3 Tahun 1997.

II.     Penetapan Batas-Batas Bidang Tanah

Ø  Diatur dalam pasal 17 s.d 19 PP 24 Tahun 1997 dan pengaturan lebih rinci dalam pasal 19 s.d 23 Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN nomor 3 tahun 1997.

Ø  Untuk memperoleh data fisik, bidang-bidang tanah yang akan dipetakan diukur, setelah ditetapkan letaknya, batas-batasnya dan menurut keperluannya ditempatkan batas-batas di setiap sudut bidang tanah yang bersangkutan. Penataan batas dilakukan berdasarkan kesepakatan pihak yang bersangkutan yaitu antara yang mendaftarkan tanah dengan pemilik tanah yang bebatasan dengan tanah yang didaftarkan.

Ø  Dalam pasal 19 PP 24 Tahun 1997 diatur ketentuan jika dalam penetapan batas bidang-bidang tanah tersebut tidak diperoleh kesepakatan antara pemegang hak atas yang bersangkutan dengan para pemegang hak atas tanah yang berbatas tidak hadir, walaupun sudah dilakukan pemanggilan. Dalam hal seperti tersebut, adalah merupakan kewajiban bagi pemegang hak atas tanah untuk menempatkan tanda-tanda batas pada sudut-sudut bidang tanah yang dipunyainya dan selanjutnya memeliharanya.

Ø  Untuk meningkatkan kesadaran masyarakat dalam penetapan batas atas bidang-bidang tanah, dengan Keputusan Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 8 tahun 1995 telah ditetapkan “Gerakan Nasional Pemasangan Tanda Batas Pemilikan Tanah”.

III.     Pengukuran dan Pemetaan Bidang-Bidang Tanah dan Pembuatan Peta Pendaftaran

Ø  Bidang tanah yang sudah ditetapkan batas-batasnya di ukur danselanjutnua dipetakan dalam Peta Dasar Pendaftaran. Untuk bidang tanah yang luas, pemetaannya dilakukan dengan craa membuat peta tersendiri, dengan menggunakan dta yang diambil dari peta dasar pendaftaran dan hasil ukuran batas yang dipetakan.

Ø  Jika dalam wilayah pendaftaran tanah secara sporadik belum ada peta dasar pendaftaran dapat digunakan peta lain misalnya peta dari Instansi Pekerjaan Umum atau Instansi Pajak.

Ø  Dalam keadaan terpaksa karena tersedia peta pendaftaran tanah ataupun peta lain, pembuatan peta dasar pendaftaran dapat dilakukan bersamaan dengan pengukura dan pemetaan bidang tanah yang bersangkutan dan bidang-bidang tanah disekelilingnya yang berbatasan, sehingga letak relative tanh tersebut dapat ditentukan (Pasal 20 PP 24 tahun 1997).

Ø  Pengukuran dan pemetaan diatur lebih lanjut dan rinci dalam bab II Peraturan Menteri Agraria/ Kepala Kantor BPN No. 3 tahun 1997

Ø  Dalam hal ini dijumpai keadaan seperti dikemukakan dalam pasal 19 PP No. 24 tahun 1997 (belum adanya kesepakatan antara pemegang hak atas tanah dengan pemegang hak atas tanah yang berbatasan), pengukuran sementara dilakukan berdasarkan batas-batas yang menurut kenyataannya merupakan tanah yang bersangkutan.

Ø  Pengukuran sementara tersebut dibuat suatu berita acara dan dalam gambar ukur dibubuhkan catatan atau tanda yang menyatakan bahwa batas-batas tanahnya masih merupakan batas sementara.

IV.     Pembuatan Daftar Tanah

Ø  Bidang-bidang tanah yang sudah dipetakan atau dibukukan nomor pendaftarannya padapeta pendaftaran, dibukukan dalam daftar tanah (bentuk, isi, cara pengisian, penyimpanan dan pemeliharaannya diatur  dalam Peraturan Menteri Agraria/ Kepala kantor BPN No. 3 tahun 1997 pasal 146 s.d 155).

Ø  Daftar tanah dimaksudkan sebagai suber informasi yang lengkap mengenai nomor bidang lokasi dan penunjukan ke nomor suratukur bidang-bidang tanah yang ada di wilayah pendaftaran baiak sebagai hasil pendaftaran untuk pertama kali maupun pemeliharaan selanjutnya.

V.       Pembuatan Surat Ukur

Ø  Untuk keperluan pendaftaran haknya, bidang-bidang tanah yang sudah di ukur dan dipetakan dalam peta pendaftaran, dibuat surat ukur (Pasal 22 PP 24 tahun 1997).

Ø  Bagi wilayah-wialyah pendaftaran tanah secara sporadik yang belum tersedia peta pendaftaran, surat ukur dibuat dari hasil pengukuran yang diatur dalam pasal 20 PP 24 tahun 1997.

Ø  Bentuk, isi, cara pengisian, penyimpanan dan pemeliharaan surat ukur diatur dalam pasal 151 s.d 161 Peraturan Menteri Agraria/ Kepala Kantor BPN No. 3 tahun 1997.

B.  Pengumpulan dan Pengolahan Data Yuridis serta Pembukuan Haknya

 I.     Hak-Hak Baru

      Dalam pengumpulan data yuridis diadakan pembedaan antara hak-hak baru dengan hak-hak lama. Hak-hak baru adalah hak-hak yang diberikan setelah berlakunya PP No. 24/1997, sedangkan hak-hak lama yaitu hak-hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak yang ada pada waktu mulai berlakunya UUPA.

Dalam pasal 23 PP No. 24 tahun 1997 ditentukan bahwqa untuk keperluan pendaftaran:

a.    Hak atas tanah baru, data yuridis dibuktikan dengan :

1)    Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang memberikan hak yang bersangkutan, menurut ketentuan yangberlaku, apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanh negara atau tanah hak pengelolaan, yang dapat diberikan secra individual, kolektif ataupun secara umum.

2)    Asli Akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang hak pemilik kepada penerima hak yang bersangkutan, apabila mengenai hak gunma bangunan dan  hak pakai atas tanah hak milik.

b.    Hak pengelolaan, data yuridisnyadibuktikan dengan penetapan pemberian hak pengelolaan, oleh pejabat yang berwenang (PEMDA, Badan Otorita, BUMN, BUMD, masyarakat hukum adat).

c.    Tanah wakaf, data yuridisnya dibuktikan dengan akta ikrar wakaf (ditinjau dari subjek objeknya pembukuan tanah wakaf merupakan pendaftaran untuk pertama kali, meskipun bidang tanah yang bersangkutan sebelumnya sudah didaftar sebagai tanah hak milik.

d.    Hak milik atas rumah susun, data yuridisnya dibuktikan dengan akta pemisahan Guga merupakan pendaftaran untuk pertama kali, biarpun hak atas tanah tempat bangunan gedung rumah susun tersebut berdiri, sudah didaftar.

e.    Pemberian hak tanggungan, data yuridisnya dibuktikan dengan akta pemberian hak tanggungan.

II.     Hak-Hak Lama

a.    Pembuktian hak-hak tanah yang sudah ada dan berasal dari konversi hak-hak lama, data yuridisnya dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang bkadar kebenarannya oleh panitia adjudikasi/kepala kantor pertanahan dianggap cukup sebagai dasar mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya (Pasal 29 ayat (1) PP No. 24/1997). Alat-alat bukti yang dimaksud dapt berupa :

1)    Grosse Akta Eidogendom

2)    Surat tanda bukti hak milik

3)    Sertifikat hak milik

4)    Surat keputusan pemberian hak milik

5)    Akta pemindahan hak atas tanah.

6)    Akta ikrar wakaf.

7)    Risalah lelang.

8)    Petuk pajak bumi/landrente.

9)    Surat keterangan riwayat tanah.

Dengan demikian mengenai kepemilikan ada tiga kemungkinan alat pembuktiannya, yaitu :

a.    Bukti tertulisnya lengkap yaitu tidak memerlukan tambahan alat bukti lain.

b.    Bukti tertulis sebagian tidak ada lagi yaitu diperkuat keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan.

c.    Bukti tertulisnya semuanya tidak ada lagi yaitu diganti keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan.

Tetapi semuanya akan diteliti melalui pengumuman untuk memberi kesempatan pada pihak-pihak yang berkepentingan mengajukan keberatan.

b.    Dalam pasal 24 ayat (2) diatur pembukuan hak dalam hal tida atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian pemilikan tertulis, keterangan saksi atau pernyataan yang bersangkutan. Dalam hal demikian pembukuan haknya dapat dilakukan tidak didasarkan pada pembuktian pemilikan, melainkan bukti penguasaan fisik tanahnya oleh pemohon pendaftaran dan pendahulu-pendahulunya selama 20 tahun dan lebih secara berturut-turut.

c.    Penilaian kebenaran alat-alat bukti (pasal 24 PP No. 24 tahun 1997), dilakukan pengumpulan dan penelitian data yuridis mengenai bidang tanah yang bersangkutan oleh paniti ajudikasi/ kepala kantor pertanahan. Hasil penelitian tersebut dituangkan dalam suatu daftar isian yang ditetapkan oleh menteri. Dalam pendaftaran secara sporadik penelitian data yuridis dilakukan oleh kator pertanahan dibantu oleh panitia ajudikasi/ sebagaimana dimaksud dalam keputusan kepala BKN No. 12 tahun 1992.             

d.    Pengumuman data fisik dan data yuridis

1)    Daftar isian (daftar data yuridis dan data fisik bidang tanah yang diatur dalam pasal 63 PP 3 tahun 1997), memuat data yuridis beserta peta bidang tanah yang bersangkutan sebagai hasil pengukuran yang memuat data fisik , diumumkan selama 30 hari dalam pendaftaran tanah secara sistematik dan selama 60 hari dalam pendaftaran tanah secara sporadik.

2)    Tujuan pengumuman adalah memberi kesempatan kepada pihak-pihak yang berkepentingan mengajukan keberatan.

3)    Jangka waktu pengumuman, perbedaan jangka waktu antara pendaftaran tanah secara sistematis dengan pendaftaran tanah secara sporadik adalah untuk memberi kemungkinan keterlibatan banyak orang untuk mengetahui pengumuman dikmaksud.

4)    Tempat pengumuman, dilakukan di kantor panitia/ ajudikasi, kantor pertanahan dan kantor desa/ kelurahan letak tanah yang bersangkutan serta tempat lain yang dianggap perlu. Dalam pendaftaran tanah secara sporadik dapat dilkukan melalui media massa.

5)    Keberatan diajukan, jika dalam waktu pengumuman tersebut ada yang mengajukan keberatan mengenai data fisik dan data yuridis yang diumumkan, ketua panitia ajudikasi/ kepala kantor pertanahan mengusahakan agar secepatnya keberatan yang diajukan diselesaikan secar musyawarah untuk mufakat. Kalu berhasil dibuat berita acara penyelesaian. Jika penyelesaian mengakibatkan perubahan pada apa yan diumumkan, perubahan tersebut diadakan pada bidang-bidang tanah dan atau daftar isian yang bersangkutan. Jika tidak membawa hasil, ketua panitia ajudikasi/ kepala kantor pertanahan, memberikan pemberitahuan secara tertulis kepada pihak yang mengajukan keberatan, agar mengajukan gugatan ke pengadilan mengenai data fisik dan data yuridis yang disengketakan.

6)    Pengesahan data fisik dan data yuridis setelah jangka waktu pengumuman berakhir data fisik dan data yuridis yang diumumkan oleh ketu apaniti ajudikasi / kepala kantor pertanahan disahkan dengan berita acara pengesahan data fisik dan data yuridis.  

C.  Pembukuan Hak

I.        Tata cara pembukuan hak dan fungsinya

v  Pembukuan hak pada pendaftaran tanah secara sistematik diatur lebih rinci dalam pasal 67 dan 68, sedangkan pendaftaran tanah secara sporadik diatur dalam pasal 89 da 90 peraturan menteri agrarian/ kepala BPN No. 3 tahun 1997.

v  Hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf dan hak milik atas satuan rumah susun didaftar dengan membukukannya dalam buku tanah yang membuat data yuridis dan data fisik tanah yang bersangkutan dan sepanjang ada surat ukurnya dicatat pada surat ukur tersebut.

II.       Pelaksanaan pembukuan

a.    Yang data fisik dan data yuridisnya sudah lengkap da tidak ada yang disengketakan dilakukan pembukuannya dalam buku tanah.

b.    Yang data fisik dan yuridisnya belum lengkap dan tidak ada disengketakan dilakukan pembukuannya dalam buku tanah dengan catatan mengenai adanya hal-hal yang belum lengkap.

c.    Yang data fisik dan data yuridisnya disengketakan tapi tida diajukan ke pengadilan dilakukan pembukuannya dalam buku tanah dengan catatan mengenai adanya sengketa tersebut.

d.    Yang data fisik dan data yuridisnya disengketakan dandiajukan gugatan ke pengadilan, tetapi tidak ada perintah untuk status quo atau tidak ada putusan penyitaan, pembukuannya dalam buku tanah dengan catatan mengenai adanya sengketa tersebut serta hal-hal yang disengketakan (catatan tersebut dapat dihapus apabila sudah ada keputusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hokum tetap).

e.    Yang data fisik dan data yuridisnya disengketakan dan diajukan ke pengadilan, serta ada perintah untuk status quo atau putusan penyitaan dari pengadilan, dilakukan pembukuannya dalam buku tanah dengan mengosongkan nam pemegang haknya dan hal-hal lain yang disengketakan serta menctat didalmnya sita atau perintah status quo tersebut. Penyelesaian pengisian buku tanah dan penghapusan catatan tersebut dilakukan apabila telah diperoleh putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap dan pencabutan sita atau status quo dari pengadilan.    

III.       Penerbitan Sertifikat

a.    Sertifikat adalah surat tanda bukti hak, diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan, sesuai data fisik yang ada dalam surat ukur dan data yuridis yang telah di daftar dalam buku tanah. Memperoleh sertifikat adalah hak pemegang hak atas tanah yang dijamin undang-undang.

Sertifikat hak atas tanah, hak pengelolaan dan wakaf menurut PP No. 24/1997 ini bisa berupa 1( satu lembar ) dokumen yang memuat data yuridis dan data fisik yang diperlukan (pendaftaran tanah secara sistematik terdapat kekentuan mengenai sertifikat dalam pasal 69 s.d 71 Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 sedangkan pendaftaran secara sporadik di atur dalam pasal 91 s.d pasal 93). Cara pembuatan sertifikat diatur dalam pasal 178 Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 3 tahun 1997, sedangkan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan ditetapkan oleh undang-undang nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tunggangan atas tanah beserta benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah.

b.    Sertifikat hanya boleh diserahkan kepada pihak yang namanya terantum dalam buku tanah yang bersangkutan sebagai pemegang hak atau pihak lain yang dikuasakan olehnya ( dalam hal ini pemegang hak sudah meninggal dunia, sertifikat diterimakan kepada ahliwarisnya. Sertifikat wakaf diserahkan kepada Nadzirnya). Hak atas tanah atau hak mili atas satuan rumah susun kepunyaan bersama berupa orang atau badan hukum diterbitkan 1 sertifikat yang diterimakan kepada salah satu pemegang hak bersama atas penunjukan tertulis para pemegang hak bersama yang lain. Hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun kepunyaan bersama dapat diterbitkan sertifikat sebanyak jumlah pemegang hak bersama untuk diberikan kepada tiap pemegang hak bersama yang bersangkutan , yang memuat nama serta besarnya bagian masing-masing dari hak bersama tersebut.

c.    Jika dalam buku tanah terdapat catatan yang menyangkut data yuridis dan data fisik, penerbitan sertifikat ditangguhkan sampai catatan yang bersangkutan dihapus. Namun apabila catatan itu hanya mengenai data fisik yang belum lengkap tetapi tidak disengketakan, sertifikat dapat diterbitkan (data fisik tidak lengkap adalah hasil pemetaan sementara).

d.    Interpertasi otentik mengenai pengertian sertifikat sebagai alat pembuktian yang kuat yang ditentukan dalam UUPA, tetapi dengan sistem publikasi negatif yang digunakan sebagai alat pembuktian yang kuat tersebut masih dapat digugat ( dalam jangka waktu 5 tahun ).

e.    Penerbitan sertifikat pengganti juga dimungkinkan dalam hal sertifikat rusak atau hilang penerbitan sertifikat pengganti dilakukan:

1.    Atas permohonan pemegang hak diterbitkan sertifikat baru sebagai pengganti sertifikat yang rusak, hilang atau masih menggunakan belangko sertifikat yang tidak digunakan lagi.

2.    Permohonan hanya dapat diajukan oleh pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang  hak dalam buku yang bersangkutan.

3.    penggantian sertifikat yang rusak atau pembaharuan belangkonya dapat segera dilaksanakan dengan penyerahan sertifikat yang diganti Penggantian sertifikat yang hilang harus disertai pernyataan sumpah oleh pemohon dihadapan kepala kantor pertanahan atau pejabat yang ditujukkan mengenai hilangnya sertifikat yang bersangkutan.

4.    Penggantian sertifikat dicatat pada buku tanah yang bersangkutan. Kepala kantor pertanahan mengadakan pengumuman mengenai telah diterbitkannya sertifikat pengganti tersebut dan tidak berlakunya lagi sertifikat yang lama.

5.    Sertifikat pengganti diserahkan kepada pihak yang memohon penggantian atau pihak lain yang diberi kuasa olehnya untuk memenmannya.

IV.       Penyajian Data Fisik dan Data Yuridis

ü  kepala kantor pertanahan menyelenggarakan tata usaha pendaftaran tanah berupa daftar umum yang terdiri atas peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah dan daftar nama.

ü  Mengenai penyajian data fisik dan data yuridis ketentuan lebih rinci diatur dalam pasal 187 s.d 192 Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 3 tahun 1997.

ü  Data fisik dan data yuridis yang tercantum dalam daftar nama hanya dapat diberikan kepada instansi pemerintah yang memerlukan dalam pelaksanaan tugasnya (Kepolisian, kejaksaan dan pengadilan) dengan mengajukan permintaan yang menyebutkan keperluannya. Permintaan dipenuhi setelah disetujui oleh kepala kantor pertanahan (pasal 191 Peraturan Menteri Agraria/ Kepala BPN no. 3 tahun 1997)

ü  Informasi tentang data dalam daftar-daftar yang lain terbuka untuk umum dan dapat diberikan kepada yang bersangkutan secaa visual ayau tertulis dalam bentuk Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) yang bentuknya ditetapkan dengan Peraturan Menteri Agraria Kepala BPN N0. 3 tahun 1997.

V.       Penyimpanan Daftar Umum dan Dokumen (Diatur dalan Pasal 35 PP No. 24 Tahun 1997)

a.    Dokumen-dokumen yang merupakan alat pembuktian yang telah digunakan sebagai dasar pendaftaran, diberi tanda pengenal dan di simpan di kantor pendaftaran tanah atau tempat lain yang ditetrapkan oleh menteri sebagai bagian yang tidak terpisahkan dari daftar umum.

b.    Dengan ijin tertulis dari materi atau pejabat yang ditunjukkan dapat diberikan petikan, salinan atau rekaman dokumen yang bersangkutan kepada instansi lain yang memerlukan untuk pelaksanaan tugasnya.

c.    Secara bertahap data pendaftaran tanah disimpan dan disajikan dengan menggunakan peralatan elektronik dan mikro film. Rekaman dokumen yang dihasilkan alat elektronik atau mikro film tersebut mempunyai kekuatan pembuktian setelah ditanda tangani dan dibubuhi cap dinas oleh Kepala kantor Pertahanan yang bersangkutan.